『법조타워』 로티스트의 세상

이번에도 PF(프로젝트파이낸싱)대출이 건설사 발목을 잡았다. LIG건설에 이어 도급순위 34위의 삼부토건마저 PF대출 압박을 견디지 못해 법정관리를 신청했다. 이렇다보니 이제는 누구도 안심할 수 없다는 분위기다. 특히 '위기설'이 중견업체에 집중되면서 상황은 더욱 악화되고 있다. 지난번 저축은행 사태로 금융권이 PF대출에 날은 세운 것도 중견업체들이 불안해하는 요소다.

12일 삼부토건의 법정관리 신청 소식에 건설업계는 의외로 차분하다. 법정관리 신청전부터 증권가에 돌던 소문 탓도 있지만 지난해부터 불거진 위기설을 이제는 '위기'로 인지하고 있기 때문이다.

서울소재 한 중견건설사 관계자는 "시장이 좀처럼 살아나지 못하는데다 먹거리는 줄어들고 경영은 더욱 힘들어져 이제는 어쩔 도리가 없다"며 "최근 살아나고 있다는 청약시장에 발을 내밀고 싶어도 PF가 쉽지 않아 이러지도 저러지고 못하고 있다"고 털어놨다.

더 큰 문제는 PF에 성공해도 시장이 받쳐주질 못한다는 점이다. 버티지 못한 건설사들이 잇따라 법정관리를 선택하고 있는 것도 같은 연유다. 이렇다보니 국내은행들의 PF대출 연체율까지 급등하고 있다. 금융권에 따르면 지난 2월말 기준 PF대출 연체율은 6.67%다. 4.87%에 그쳤던 1월보다 2%가까이 치솟았다. 글로벌 금융위기를 겪었던 2009년말 1.84%에 불과했던 것과 비교하면 3배 가까이 증가한 셈이다.

특히 부동산PF 부실채권은 6조4000억원으로 1조2000억원을 기록했던 지난해보다 5배 늘었다. 이는 총 부실채권의 16%에 해당하는 것으로 2.32%를 기록했던 2009년보다 7배나 증가했다. 결국 몸집이 큰 대형사들을 제외하고는 PF대출 압박을 피할길이 없다는 이야기다.

금융권이 추진하고 있는 '부동산PF 부실채권 정리 계획'도 중견업체들을 위기로 내몰고 있다. 중견건설사 관계자는 "올해말까지 부동산PF 부실채권 3조6000억원(57%)을 정리한다는 것은 결국 건설사들을 압박하겠다 뜻"이라며 "국내 모든 건설사가 PF사업장을 두고 있는 상황에서 이제는 누구도 안심할 수 없다"고 말했다.

또다른 주택전문건설업체 관계자 역시 "지금같은 시장 분위기에서는 중견건설사들 모두 PF에 자유롭지 못하다"며 "하지만 건설업계 줄도산이 금융권과 부동산시장은 물론 일반 소비자들에게도 영향을 끼치는 만큼 PF관리에 대한 종합적인 시각이 필요하다"고 밝혔다.

(PF란? project financing의 약자로써 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 것. 자금조달에 있어서 자금 제공자들은 프로젝트의 현금흐름을 우선 고려해 대출을 결정하고, 프로젝트에 투자한 원금과 그에 대한 수익을 돌려받는 자금구조를 의미한다. )

기업회생절차(법정관리)를 신청한 삼부토건은 63년의 역사를 가진 전통있는 건설사다. 지난해 기준 시공능력평가 순위는 34위로 아파트 브랜드는 '삼부르네상스'다.

1948년 창사 이후 국내외에서 토목, 건축, 주택사업 등을 벌여 왔다. 특히 1965년 3월27일 국내 건설사 가운데 처음으로 토목건축공사업 면허를 취득한 1호 토건사로 꼽힌다.

지난 63년간 항만, 댐, 도로, 지하철, 발전소에서 다수의 시공실적을 보유중이다. 1960~70년대에 경부고속도로, 경인고속도로, 포항만, 안동댐, 양화대교 등의 공사를 수행하며 도급순위 3위까지 오른 바 있다.

이밖에도 국내 최초의 하저터널인 지하철5호선 마포역~여의나루역 공사를 비롯해 영동고속도로, 남해고속도로, 지하철5호선 , 남강다목적댐, 산청양수발전소, 영일만신항 등의 대형 토목 공사를 담당했다.

호텔업에도 진출해 경주 도뀨호텔(현 콩코드호텔)을 인수하고 서울 강남의 르네상스호텔을 지어 운영중이다.

해외에서는 1973년 말레이시아 제2연방고속도로 공사를 첫 수주하고 사우디아라비아, 수단, 네팔, 파키스탄 등에 진출해 토목 및 건축공사를 수행해 왔다.

여의도, 성남, 대전 등에서 주택사업을 펼치기도 했지만 삼부토건은 토목사업에 더 집중해 온 회사다. 지난해말 기준 토목사업 부문 매출액은 5819억원으로 전체 매출액인 8374억원 대비 매출비중이 69.5%에 달한다.

반면 도급 건축사업(1557억원)과 자체 분양사업(659억원) 비중은 각각 18.6%, 7.87%에 불과하다.

공공부문의 안정적인 매출을 기반으로 민간주택 및 건축사업에 보수적으로 접근한다는 사업계획에 따른 것이다.

그러나 대형 주택사업인 서울 서초구 내곡동 헌인마을 프로젝트에 손을 댔다가 화를 입고 말았다. 이 사업은 내곡동 374 일대의 판자촌을 단독주택 83가구와 공동주택 236가구 규모의 고급 주거지로 탈바꿈시키는 프로젝트다.

동양건설산업과 함께 시공사로 나선 삼부토건은 시행사인 우리강남PFV의 대출 4270억원에 대한 채무인수를 약속했다. 우리강남PFV 지분은 삼부토건과 동양건설산업이 25.5%씩을 갖고 있다.

문제는 사업 인·허가 지연으로 분양이 늦어져 빚이 눈덩이처럼 불어났다는 점이다. 부동산 경기가 안 좋은 상황에서 고급 주거단지의 사업성에도 의문부호가 붙었다. 이에 따라 우리강남PFV는 지난해말 기준 누적결손금이 234억원으로 자본잠식 상태에 빠졌다.

결국 삼부토건은 동양건설산업과 함께 4270억원의 빚을 고스란히 떠 안게 됐다. 이에 삼부토건은 대주단과 협상을 벌여 13일 돌아오는 만기를 연장하려 했지만 실패했고 법정관리를 신청하기에 이른다.

대주단이 만기 연장을 거부함에 따라 동양건설산업도 워크아웃 내지는 법정관리를 신청할 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 특히 동양건설산업은 대주단이 삼부토건에 연대보증을 요구할 정도로 담보 제공능력이 취약한 것으로 전해졌다.

한편 대한주택보증에 따르면 삼부토건이 시행 또는 시공을 맡은 아파트 사업장은 남아 있지 않아 분양 계약자들의 피해는 없을 전망이다.

프리챌이 설립 12년 만에 파산했다.

따라서 1세대 커뮤니티인 프리챌 직원 160명은 내달 10일까지 급여를 받으며 이직을 준비해야 하는 상황에 놓였다.

프리챌의 대주주인 솔본은 11일 서울중앙지법 제12파산부에서 전날 프리챌의 파산선고를 결정했다고 공지했다.

1999년 4월 창립된 프리챌은 한때 100만개 이상의 커뮤니티를 보유했지만 2002년 커뮤니티 유료화 정책 실패 이후 고전을 면치 못했다.

또 프리챌은 2003년 솔본(구 새롬기술)에 인수됐으나 이후에도 무리한 사업 확장과 주식 매입 등으로 적자를 내 어려움을 겪었다.

이에 솔본은 프리챌 지분 83.1%를 전량 매각하고 프리챌의 경영에서 손을 떼겠다고 선언, 지난해 12월 28일 서울중앙지방법원에 파산신청을 냈다.

개인회생신청 시기는 연체상황, 채권자의 추심강도 등 여러 가지 사유에 따라 다르겠지만 다음의 경우에는 가능하면 빨리 개인회생을 신청할 필요가 있습니다.

1. 전부명령의 위험 (확정판결, 어음공증 등)이 있는 경우

채권자가 채무자의 급여에 대하여 압류 및 전부명령을 받을 수 있는 경우에는 채무자는 가능한 한 조속히 개인회생신청을 할 필요가 있습니다. 만일 채권자가 급여의 2분의 1에 관하여 전부명령을 받으면 채무자는 그 부분은 소득에서 제외되므로 생계비 이상의 가용소득이 없을 수도 있습니다. 채권자가 확정판결 또는 채무자가 작성한 어음을 공증받아 보유하고 있는 경우에는 채무자는 급여에 대한 압류 및 전부명령을 당할 위험이 상존합니다.

2. 회사에 다액의 급여(가)압류 예치금이 있는 경우

급여압류나 가압류가 행하여진 경우 회사는 일정한 금액이 찰 때까지 당해 금액을 예치합니다. 만일 회사가 예치금을 공탁하는 경우 당해 공탁금은 원금보다는 연체이자의 변제에 충당되는 경우가 많습니다. 따라서 이러한 경우에는 개인회생신청을 통하여 개시결정후 압류나 가압류를 취소시켜서 예치금을 찾아오던가 원금변제에 사용하는 것이 채무자에게 유리합니다.

또한 경우에 따라서는 예치금에 대하여 면제재산신청을 할 수도 있을 것입니다.
다만, 면제재산을 신청하는 경우에는 법원으로부터 급여가압류 등에 대한 취소명령을 얻어야 합니다.

3. 연체이자율이 고율인 경우

채무자가 부담하는 이자율이 고율인 경우 개인회생절차를 통하여 채무를 조정할 실익이 더욱 큽니다. 개인회생절차 하에서는 변제기간이 3년을 넘는 경우 원금만 변제하면 되기 때문입니다.

4. 무담보채무의 원리금이 5억원에 가까운 경우

개시결정일을 기준으로 채무자의 무담보채무의 원리금이 5억원을 초과하면 개인회생신청 자격이 없게 됩니다. 따라서 무담보채무가 5억원에 가까운 경우에는 조속히 개인회생신청을 할 필요가 있습니다. 또한 기준일은 개시결정일이므로 연체이자를 따져서 개시결정일에 5억원이 넘지 않도록 유의해야 합니다.

5. 자녀가 성인에 가까울 경우

인가시에 자녀가 성인(현재 만 20세)이 되면 피부양자에서 제외됩니다. 피부양자 수가 줄어들면 생계비가 줄어들어 변제기간 동안 생활이 그만큼 힘들게 됩니다. 따라서 자녀가 성인이 되기 전에 개인회생신청을 하는 것이 보다 높은 최저생계비를 확보하기 위한 고육책이 될 수 있습니다. 그러나 생계비를 계산함에 있어서 최저생계비에 적용되는 배수가 조정됨으로써 성인에 가까운 피부양자가 있는 경우 생계비가 일부만 인정될 가능성이 있습니다. 예컨대, 19세의 자녀가 있는 경우에 생계비는 최저생계비의 1.5배보다 낮은 1.3배 또는 1.4배가 적용될 가능성이 크다고 할 것입니다.